، بازار رهن و اجاره مسکن در این روزها وضعیت پُرتنشی دارد؛ برخی معتقدند مصوبات ستاد ملی مقابله با کرونا تأثیر مثبت در کنترل قیمت‌ها داشته و برخی هم می‌گویند سیاست تثبیت قیمت‌ها یا تعیین سقف برای اجاره بها، تأثیری نداشته است.
این در حالی است که یک عضو هیئت مدیره اتحادیه مشاوران املاک تهران از تمدید بخش مهمی از قراردادهای اجاره مسکن سال گذشته در تهران خبر داده و می‌گوید که وضعیت بازار اجاره مسکن مناسب است.
بررسی‌های میدانی نشان می‌دهد که به دلیل کاهش شدید فایل‌های اجاره و درنتیجه افزایش سرسام‌آور اجاره بها حتی در فاصله یک ماه و نیم از آغاز فصل جابه‌جایی مستأجران، بیشتر اجاره‌نشینان متمایل به تمدید قرارداد اجاره بها بدون مراجعه به شوراهای حل اختلاف و حاضر به مصالحه با موجر و پیروی از نرخ‌های پیشنهادی آنها هستند؛ با این حال برخی مشاوران املاک نیز از فروکش کردن تب جابه‌جایی و بازگشت نسبی آرامش به بازار اجاره بها به خصوص برای خانوارهای متوسط رو به بالای شهری (دهک‌های ۶ و ۷) خبر می‌دهند.
اگرچه ستاد ملی مقابله با کرونا سقف افزایش اجاره بها در تهران را ۲۵ درصد اعلام کرد، اما تورم اجاره بهای مسکن ۱۲ ماهه منتهی به تیر ماه که اخیراً مرکز آمار ایران آن را برای همه خانوارهای شهری کشور اعلام کرده، ۲۸ درصد است که نشان می‌دهد در تهران و کلانشهرها قطعاً سقف تعیین شده از سوی این ستاد، رعایت نشده و بسیاری از موجران ارقامی بالاتر از ۲۵ درصد از مستأجران مطالبه کرده‌اند.
مقایسه بازار اجاره مسکن در تابستان ۱۳۹۹ با تابستان ۱۴۰۰
نگاهی به برخی فایل‌های اجاره مسکن رسیده از مشاوران املاک در مناطق پُرتقاضای تهران نشان می‌دهد که مثلاً در منطقه ستارخان موجران تقاضای ودیعه مسکن ۴۰۰ تا ۵۰۰ میلیون تومانی برای رهن کامل واحدهای ۶۰ تا ۷۵ متری می‌کنند. در صورت کاهش رقم ودیعه به ۲۵۰ تا ۳۰۰ میلیون تومان، اجاره بهای ماهانه ۲.۵ تا ۳ میلیون تومان نیز در قرارداد ذکر می‌شود.
همچنین در مناطق ارزان‌تر در جنوب و جنوب شرق تهران رهن کامل به ۲۰۰ میلیون تومان یا ۱۰۰ میلیون تومان ودیعه و ۲ میلیون تومان اجاره ماهانه رسیده و مستأجران می‌توانند واحدهای نوسازتر و با امکانات اقامتی بیشتر را در برخی مناطق میانی و جنوبی پایتخت با قیمت‌های ۳۰۰ میلیون تومان ودیعه پیدا کنند.
قیمت‌های مذکور اجاره مسکن در سال جاری در حالی است که واحدهای مشابه در تابستان سال گذشته با قیمت‌هایی حدوداً ۵۰ تا ۸۰ درصد پایین‌تر به بازار اجاره عرضه شده بودند؛ به گفته برخی مشاوران املاک، تابستان سال قبل در محله‌های ارزان‌تر و میانی پایتخت، واحدهای مسکونی ۵۰ تا ۷۰ متری با ودیعه حداکثر ۱۵۰ میلیون تومان و اجاره ماهانه حداکثر ۲ میلیون تومان به مرحله قرارداد می‌رسیدند.
با این حال مشکل اصلی کمبود فایل‌های اجاره بها با قیمت مناسب برای واحدهای دارای امکانات آسانسور و پارکینگ است و بیشتر فایل‌هایی که پیدا می‌شود، مربوط به مناطق ۱ تا ۳ هستند که از توان خانوارهای دهک‌های ۴ و ۵ خارج است.
تأثیر اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی در عرضه واحدهای مسکونی کلیدنخورده
به گفته برخی مشاوران املاک، به دلیل آنکه وزیر راه و شهرسازی اخیراً از اجرای قانون مالیات بر خانه‌های خالی در مرداد ماه سال جاری خبر داده، یکی از اتفاقات خوبی که در بازار اجاره مسکن دیده می‌شود، افزایش عرضه واحدهای مسکونی در مناطق یک تا ۳ پایتخت است.
یک مشاور املاک فعال در منطقه ۱ تهران به خبرنگار مهر گفت: اگرچه هنوز هم این واحدها با قیمت‌های بالا در حال عرضه هستند، اما با توجه به افزایش تعداد آنها، رقابت میان مالکان برای تسریع در عرضه دیده شده که به شکست قیمت‌ها در روزهای آینده منجر می‌شود.
این مشاور املاک گفت: واحدهای کلیدنخورده و تا کمتر از ۵ سال ساخت که در سال‌های اخیر خالی نگه داشته شده‌اند و اکثراً متراژ زیر ۱۰۰ متر دارند، با قیمت‌های تا ۵۰۰ میلیون تومان ودیعه و اجاره ماهانه ۵ تا ۸ میلیون تومان در منطقه ۱ عرضه شده‌اند که اگر قرار بود بر اساس قیمت فعلی این واحدها که به طور متوسط متری ۶۰ تا ۸۰ میلیون تومان است، اجاره بها تعیین می‌شد، قطعاً رقم اجاره‌ها بسیار بیشتر از این بود؛ اما مالکان به دلیل ترس از تعیین مالیات‌های سنگین برای خالی بودن واحد، در حال عرضه آنها با نرخ‌های پایین‌تر از ارزش واقعی ملک و کمی بالاتر از ارقام فعلی در بازار اجاره بها هستند که معمولاً خانواده‌های دو یا سه نفره که زوجین هر دو درآمد داشته باشند، از پس اجاره بهای این واحدها برمی‌آیند.
یک مشاور املاک در جنت آباد شمالی نیز از ایجاد توازن در اجاره بهای واحدهای ۵۰ تا ۷۰ متری در این منطقه خبر داد و به خبرنگار مهر گفت: در این منطقه اگرچه تعداد واحدهای کوچک متراژ کم است، اما واحدهایی با ودیعه ۲۰۰ میلیون تومان و اجاره ماهانه زیر ۴ میلیون تومان هم می‌توان یافت که البته اکثراً در طبقه ۴ و بدون آسانسور و پارکینگ هستند؛ اما روز گذشته واحد ۹۰ متری ۳ سال ساخت کلیدنخورده در جنت آباد شمالی با امکانات کامل، ۵۰۰ میلیون تومان رهن کامل فایل شده که در مقایسه با ارقام تیر ماه، رقم نسبتاً متعادل‌تری است.
