حسین ابرقویی – هر سال وقتی به بازار مسکن ایران نگاه میکنیم، یک تصویر تکراری به چشم میخورد: عرضه کم، قیمت بالا، و صف طولانی متقاضیان خرید یا اجاره. کارشناسان میگویند این مشکل صرفاً مربوط به ماهها یا سالهای اخیر نیست؛ بلکه ریشهای ساختاری دارد. خبرنگار ما در این گزارش به دلایل اصلی کمبود همیشگی مسکن در ایران پرداخته است.
رشد جمعیت شهری و مهاجرت بیبرنامه
یکی از دلایل اصلی کمبود مسکن، رشد سریع جمعیت شهری است. دکتر فرهاد سلیمی، استاد برنامهریزی شهری، در گفتوگو با خبرنگار ما میگوید:بخش بزرگی از جمعیت ایران طی ۴۰ سال گذشته از روستاها به شهرها مهاجرت کردهاند، بدون آنکه زیرساختهای شهری و مسکن بهتناسب این رشد توسعه پیدا کند. نتیجه این است که تقاضا همیشه چند گام جلوتر از عرضه بوده است.»
ضعف سیاستهای زمین و مسکن
دولتهای متعدد برنامههایی مثل مسکن مهر، مسکن ملی یا مالیات بر خانههای خالی را طراحی کردهاند، اما این طرحها معمولاً به دلایل زیر شکست خوردهاند:
شفاف نبودن سیاستها
فساد و رانت در تخصیص زمین
نبود هماهنگی بین نهادهای ذیربط (وزارت راه، شهرداریها، بانکها)
تمرکز بر کمیت، نه کیفیت و مکانیابی مناسب
تورم، سوداگری و نگاه سرمایهای به مسکن
دکتر الناز رضایی، کارشناس اقتصاد مسکن، توضیح میدهد:در ایران، مسکن فقط یک کالای مصرفی نیست؛ یک ابزار سرمایهگذاری است. مردم برای حفظ ارزش پولشان به خرید ملک روی میآورند، حتی اگر خانهها خالی بماند. این نگاه سوداگری باعث میشود ساختوسازها به سمت سود بیشتر و نه نیاز واقعی جامعه برود.»
مشکلات تأمین مالی و وام مسکن
در بسیاری از کشورها، مردم میتوانند با وامهای بلندمدت و بهره کم خانه بخرند. اما در ایران، وام مسکن هم سقف پایین دارد و هم بهره بالا. نتیجه؟ قشر متوسط و ضعیف عملاً از بازار خرید مسکن حذف میشوند و تقاضای انباشته بهصورت اجاره بالا میماند.
محدودیتهای زمین شهری
در شهرهای بزرگ مثل تهران، کمبود زمین مناسب ساختوساز، یکی از مهمترین گلوگاههاست. سیاستهای محدودکننده شهرداریها و نبود برنامه جامع بازآفرینی شهری، دست توسعهگران را بسته و عرضه مسکن جدید را محدود کرده است.
پیامدهای اجتماعی و اقتصادی
این کمبود همیشگی مسکن آثار گستردهای دارد:
افزایش بیسابقه قیمتها و اجارهها
مهاجرت جوانان به حاشیه شهرها یا حتی مهاجرت از کشور
رشد پدیدههای اجتماعی مثل خانههای کوچک و پرجمعیت یا سکونتگاههای غیررسمی
کاهش ازدواج و فرزندآوری به دلیل ناتوانی در تأمین مسکن
راهکارها؛ چه باید کرد؟
کارشناسان پیشنهاد میدهند:
سیاستهای شفاف و هماهنگ بین دولت و شهرداریها برای افزایش عرضه واقعی
بازآفرینی بافتهای فرسوده شهری به جای توسعه بیرویه حاشیهها
ارائه وامهای بلندمدت و کمبهره واقعی برای اقشار متوسط و ضعیف
وضع مالیات جدی بر خانههای خالی و زمینهای بایر
مبارزه جدی با سوداگری و رانت زمین
جمعبندی
بازار مسکن ایران نه فقط به اصلاحات فوری، بلکه به تغییر نگرش بنیادین نیاز دارد. اگر سیاستگذاران مسکن را از یک ابزار سرمایهگذاری به یک نیاز انسانی تبدیل کنند، شاید بتوان به آینده امیدوار بود. اما تا آن زمان، بازار مسکن همچنان یکی از چالشهای جدی اقتصاد و جامعه ایران باقی خواهد ماند.
